Points clés
- Les prêts hypothécaires à taux fixe offrent des paiements prévisibles avec des taux d’intérêt bloqués pour 15 ou 30 ans.
- Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) commencent avec des taux bas qui s’ajustent en fonction d’indices de référence tels que le SOFR.
- Les facteurs qui influencent les taux hypothécaires sont notamment la cote de crédit, l’acompte, le choix du prêteur et du programme de prêt.
- Les rapports de crédit annuels gratuits et les scores sont essentiels pour obtenir des taux hypothécaires favorables.
- Les avantages de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires varient, avec une déduction standard plus élevée depuis 2017, ce qui a un impact sur le détail de la déduction.
L’achat d’un logement est un événement marquant dans la vie de nombreuses personnes, qui s’accompagne souvent de la nécessité de contracter un prêt hypothécaire. Étant donné qu’un prêt hypothécaire est peut-être l’engagement financier le plus important que vous prendrez jamais, il est essentiel de choisir le bon type de prêt pour s’assurer qu’il correspond à vos objectifs financiers et à votre situation. Cet article se penche sur les subtilités des différents types de prêts hypothécaires et offre des conseils pour naviguer dans le paysage complexe du financement immobilier. Grâce aux tableaux des meilleurs taux hypothécaires mis à jour quotidiennement, vous pouvez faire un choix éclairé qui répond à vos besoins.
Comprendre les taux hypothécaires
Le coût d’un prêt hypothécaire dépend principalement du taux d’intérêt, qui détermine vos mensualités et la dépense globale sur la durée du prêt. Se familiariser avec les taux en vigueur pour les différents types de prêts hypothécaires peut vous aider à estimer votre capacité d’emprunt et la fourchette de prix des logements que vous pouvez vous permettre. L’utilisation d’une calculatrice hypothécaire simplifie ce processus en faisant les calculs à votre place, ce qui vous permet d’avoir une idée claire de vos engagements financiers.
Exemples de taux hypothécaires
Les taux hypothécaires fluctuent en fonction de divers facteurs, notamment la conjoncture économique et les politiques des banques centrales. À titre d’illustration, nous avons rassemblé des données sur les taux hypothécaires des principales banques au début du mois d’octobre 2023. Cet aperçu présente le taux d’intérêt de base et le taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre les frais supplémentaires, offrant ainsi une vision globale du coût du prêt. Il est conseillé de consulter des ressources mises à jour quotidiennement, comme les tableaux des meilleurs taux hypothécaires d’Investopedia, pour obtenir les taux les plus récents.
Types de prêts hypothécaires : Fixe ou ajustable
Le choix entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux révisable (ARM) est important, chacun présentant ses propres avantages et inconvénients.
Hypothèques à taux fixe
Comme leur nom l’indique, les hypothèques à taux fixe maintiennent un taux d’intérêt constant pendant toute la durée du prêt, qu’il s’agisse de 15, 30 ou de toute autre durée en années. Cette stabilité met les emprunteurs à l’abri d’éventuelles hausses des taux d’intérêt, ce qui simplifie l’établissement du budget et le rend plus prévisible. Bien que les prêts hypothécaires à taux fixe soient généralement assortis de taux initiaux plus élevés que les prêts hypothécaires à taux variable, ils offrent une certaine tranquillité d’esprit à ceux qui prévoient de rester chez eux à long terme.
Hypothèques à taux variable (ARM)
Les ARM commencent avec un taux bas attrayant, qui s’ajuste au fil du temps en fonction d’un calendrier prédéfini et d’un indice de référence tel que le SOFR. Cela peut conduire à des paiements nettement plus élevés si les taux d’intérêt augmentent. Les MRA peuvent convenir à ceux qui prévoient de déménager ou de refinancer avant la fin de la période de taux fixe, en offrant des économies initiales avec un certain degré de risque dû à d’éventuelles augmentations de taux.
Comprendre la terminologie clé de l’ARM
Fréquence des ajustements
La fréquence d’ajustement est un terme essentiel dans le contexte des ARM, indiquant l’intervalle de temps entre les changements de taux d’intérêt. Par exemple, certains prêts hypothécaires à taux variable peuvent être ajustés mensuellement ou annuellement ou suivre un autre calendrier prédéterminé. La fréquence d’ajustement influe considérablement sur l’évolution des taux d’intérêt du prêt, ce qui a un impact sur le montant des paiements de l’emprunteur et sur le coût total des intérêts.
Indices d’ajustement
Un indice d’ajustement est le taux d’intérêt de référence auquel les ajustements d’intérêt d’un ARM sont liés. Il peut s’agir du taux de certains actifs financiers, comme les bons du Trésor ou les certificats de dépôt, ou d’un indice spécifique tel que le Secured Overnight Financing Rate (SOFR), le Cost of Funds Index ou le London Interbank Offered Rate (LIBOR), historiquement utilisé. Le choix de l’indice influe sur la mesure dans laquelle les taux d’intérêt de l’ARM suivent les conditions du marché.
Marge
La marge dans un contrat ARM est le pourcentage ajouté à l’indice d’ajustement pour déterminer le taux d’intérêt du prêt. Par exemple, si un prêt ARM est fixé au taux des bons du Trésor à un an plus une marge de 2%, ces 2% supplémentaires représentent la majoration du prêteur. La marge reste constante pendant toute la durée du prêt et constitue un facteur clé dans le calcul des taux d’intérêt futurs après la période initiale.
Casquettes
Les plafonds sont des mesures de protection dans les ARM qui limitent l’augmentation du taux d’intérêt au cours de chaque période d’ajustement. Ils peuvent également s’appliquer au montant total des paiements mensuels. Certains MRA prévoient un amortissement négatif, c’est-à-dire que les paiements initiaux peu élevés ne couvrent qu’une partie des intérêts, de sorte que les intérêts impayés sont ajoutés au capital. Ce mécanisme protège les emprunteurs contre les augmentations drastiques des paiements, mais peut conduire à un scénario dans lequel le capital dû dépasse le montant initial du prêt.
Plafond
Le plafond est le taux d’intérêt maximum qui peut être appliqué pendant la durée d’un ARM. Il protège les emprunteurs contre les augmentations excessives des taux d’intérêt, en veillant à ce que le taux ne dépasse jamais une certaine limite prédéfinie, quelles que soient les fluctuations du marché.
Avantages et inconvénients des ARM
Les avantages
Les ARM commencent souvent par des mensualités moins élevées que les hypothèques à taux fixe, ce qui permet aux emprunteurs de bénéficier plus facilement de prêts plus importants ou d’économiser de l’argent dans un premier temps. Cette accessibilité initiale peut profiter aux emprunteurs qui prévoient de déménager ou de refinancer avant l’ajustement des taux d’intérêt. Si les taux du marché diminuent, les emprunteurs ayant un prêt hypothécaire à taux variable pourraient bénéficier de coûts d’intérêt plus faibles sans avoir à refinancer leur prêt.
Inconvénients
La nature variable des ARM introduit de l’incertitude, car les paiements peuvent fluctuer pendant la durée du prêt, ce qui complique la planification financière à long terme. Le risque d’un paiement important augmente si les taux d’intérêt augmentent, ce qui peut être particulièrement difficile pour les personnes dont le budget est serré. Les conséquences de la crise financière de 2008 ont mis en évidence les risques associés aux prêts hypothécaires à taux variable, ce qui a conduit à une réglementation et à une surveillance plus strictes pour protéger les consommateurs.
Types d’ARM spéciaux : ARM 5/5 et ARM hybrides
Qu’est-ce qu’un ARM 5/5 ?
L’ARM 5/5 est un compromis entre le prêt hypothécaire à taux fixe et le prêt hypothécaire à taux variable traditionnel. Il maintient le même taux d’intérêt pendant les cinq premières années et s’ajuste ensuite tous les cinq ans. Cette structure offre stabilité et flexibilité aux emprunteurs qui recherchent la prévisibilité à moyen terme.
Qu’est-ce qu’un ARM hybride ?
Les prêts hypothécaires hybrides combinent les caractéristiques des prêts hypothécaires à taux fixe et des prêts hypothécaires à taux variable. Au départ, le taux d’intérêt est fixé pour une période déterminée, par exemple cinq ans, après quoi il s’ajuste régulièrement. Ce type de prêt hypothécaire à taux variable est adapté aux emprunteurs qui apprécient la stabilité initiale, mais qui sont ouverts à des ajustements ultérieurs du taux d’intérêt en fonction des conditions du marché.
Facteurs clés influençant les taux hypothécaires
Pour choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable, tenez compte de votre situation financière, de la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester dans le logement et de votre capacité à faire face à d’éventuelles augmentations des paiements. Les prêts hypothécaires à taux variable peuvent présenter des avantages si vous prévoyez un séjour de courte durée ou si vous anticipez des revenus futurs plus élevés, car ils vous permettent de bénéficier de paiements initiaux moins élevés tout en vous préparant à des ajustements de taux futurs. Plusieurs facteurs peuvent influer sur le taux qui vous est proposé pour un prêt hypothécaire, notamment les suivants :
Le prêteur et le programme de prêt : Les taux hypothécaires peuvent varier considérablement d’un prêteur à l’autre et d’un programme de prêt à l’autre, d’où l’importance d’effectuer des recherches approfondies et des comparaisons. Les prêts conformes, par exemple, offrent généralement des taux plus bas en raison de l’appui du gouvernement, tandis que les prêts non conformes peuvent être assortis de taux d’intérêt plus élevés.
Type de prêt : Les prêts conformes ont généralement des taux plus bas que les options non conformes telles que les prêts jumbo.
Prêts garantis par le gouvernement : Les prêts FHA, USDA et VA peuvent offrir de meilleures conditions, y compris des taux plus bas pour les emprunteurs éligibles.
Profil de crédit : Les notes de crédit et les antécédents sont des facteurs déterminants pour les taux hypothécaires, les notes les plus élevées donnant souvent lieu à des taux plus favorables. Avant une demande de prêt, il est prudent d’examiner et d’améliorer son profil de crédit afin d’obtenir de meilleures conditions.
Acompte : Des acomptes plus importants peuvent faire baisser les taux d’intérêt, réduisant ainsi le risque pour le prêteur. En outre, l’achat de points peut faire baisser les taux d’intérêt, bien que cela nécessite un paiement initial, ce qui souligne la nécessité d’examiner attentivement sa situation financière et ses projets à long terme.
Points : Le fait de payer des points à l’avance peut faire baisser votre taux d’intérêt, réduisant ainsi le coût total du prêt.
Vérifier son crédit et améliorer son score
Accès aux rapports de crédit
AnnualCreditReport.com offre aux consommateurs un accès annuel gratuit à leur dossier de crédit auprès des trois principaux bureaux de crédit. Ces rapports sont essentiels pour identifier et rectifier les erreurs et améliorer la solvabilité d’une personne aux yeux des prêteurs.
Diverses plateformes offrent un accès gratuit aux scores de crédit, ce qui facilite la compréhension de la situation d’une personne dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire. Bien que les scores puissent varier d’un modèle à l’autre, ils constituent un point de référence utile pour évaluer l’état de préparation des demandes de prêt hypothécaire.
Implications fiscales des intérêts hypothécaires
Les intérêts hypothécaires sont déductibles de l’impôt sur le revenu dans certaines limites, à condition que vous détailliez vos déductions. Toutefois, l’augmentation de la déduction standard à la suite des modifications fiscales de 2017 signifie que moins de contribuables bénéficient de l’individualisation. Comprendre comment la déduction des intérêts hypothécaires fonctionne dans votre situation fiscale est crucial pour la planification financière. Les montants actuels de la déduction sont de 27 700$ pour les couples mariés déposant conjointement, de 13 850$ pour les célibataires et les personnes mariées déposant séparément, et de 20 800$ pour les chefs de famille.
En résumé, le choix du bon prêt hypothécaire est une décision complexe qui a des conséquences financières durables. Vous pouvez mieux naviguer dans le processus d’achat d’un logement en comprenant les différents types de prêts hypothécaires, la manière dont les taux sont déterminés et les facteurs qui influent sur ces taux. L’utilisation d’outils tels que les calculatrices hypothécaires et la consultation régulière de tableaux de taux actualisés vous permettront de prendre une décision éclairée, conforme à vos objectifs financiers et à vos préférences en matière de mode de vie. La préparation et la connaissance sont essentielles pour obtenir le meilleur prêt hypothécaire pour votre nouvelle maison.
